安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂，价格持续回落，成交量不断萎缩。

据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。但为何去年以来合肥房价涨幅如此迅猛和突兀?背后原因是什么?一切还得从楼市调控和炒房客说起。但在这之前，先来看库存周期和按揭利率周期。

房价

楼市调控

这两年房价的暴涨，已经完全透支了很多人的支付能力。小编是真的希望在政府的调控下，房价能够回调一点，让生活在城市里十分不易的刚需们能有个上车的机会，能让他们看到在城市奋斗以及驻足的希望。

最近看了华创证券近期的一个地产分析报告，深有同感。报告将过去十年我们房地产的周期，分成了四个小周期，因为政策周期和土地周期比较同步，因此表现为平均三年一个周期，每一个小周期包括了上涨和小跌。

一般是，第一年放松，第二年从严，第三年显效。但这一轮，由于政策周期与货币周期，以及土地周期都错位了，政策收紧，货币却不紧，同时土地成交量也没有明显上升，因此小周期会从过去的3年，延升到5年以上。

此前小编也多次强调，此轮调整会非常缓慢，需要足够的耐心，因为基准利率一直不动，房贷利率上调缓慢，货币有收紧的趋势，但目前仍然没有明显收紧，比如深圳，目前首套利率居然仍有95折，有的城市调控后，可能一年内，都难见到房价明显下调。

库存周期

不过就我们大众的感受而言，其实2012年到2014年这个上升下跌的小周期，对很多城市来说可以忽略不计。比如深圳，08年金融危机不算，最近八年，房价大涨的两个时间段，上一波是2009-2010年，这一波是2015-2016年，间隔时间大约是5年。2011-2014年市场比较平稳，房价浮动甚至可以忽略不计。

报告显示，在过去10年中，销量周期、土地周期和政策周期是同步的。而这种同步性是过去10年中房地产形成3年小周期规律的一个重要机制。因为，如果在当年销量放量、土地成交放量和政策转向打压同时发生(比如2010年和2013年)，那么在第二年就会形成需求大幅下降、但新增供应大幅上升的局面(比如2011年和2014年)，去化率大幅下降，房子不好卖。

与此同时，房企手中的库存会增加，形成供大于求，接着就会出现量价齐跌，然后房地产行业又会进入库存增加的阶段，一直到库存到达最高位，小周期才会结束。

对购房者而言，如何判断何时是顶部或者底部呢?小编认为，简单来说，库存最大的时候，就是最好的底部，最好的买房时机，而库存最少的时候，就是卖房时机。底部和顶部，可能会维持好几个月，这都是相对买卖的好时机。2008年底，2011年12月，2014年12月，都是阶段性库存高点，也是最好的买房时机。

那目前的库存周期处于什么水平呢?

看下面的图，库存仍在下降中，但应该是接近于底部了。是说深圳，小编查的国土局数据，新房库存量只有2.87万套。6月份的时候还有3万套呢，因为新盘迟迟不入市，库存一直在跌。

为什么没有新盘，主要是政府限价，高于片区均价不发预售证，而开发商又不愿意以政府指导价开盘，所以就形成了僵局。但即便是这么低的库存，由于限制了需求，导致成交量非常低，计算出的去库存周期超过20个月，按照正常看，这么长的时间就意味着供过于求了，但在人为调控下，这个周期时间已经严重失真，实际上的库存仍是严重不足。

对深圳而言，通常，新房供应量回到400万平米到500万平米，就算比较充裕的供给量。现在还只有322万平米。

按揭利率周期

相比库存周期，影响小周期最关键的因素，主要还是货币政策，更准确的说，是按揭利率周期。

华创证券的报告认为，政策周期和货币周期表现出严格的同步关系，所以一般调控政策的转向也伴随着货币政策的转向，所以调控政策和货币政策对于需求的影响是相同方向的，只不过差别在于前者更偏向于调节需求，而后者更偏向于调节购买力，由于在以往周期两者周期规律几乎同步，因而政策周期和货币周期可以等同看待。

但是本轮小周期中，调控政策在2016年3季度中开始转向，并且各地方后续接连出台限购、限贷、限价、限签、限售等5限政策，目前调控城市已经超70个，达到历史最严水平。总结过去经验发现，如果从货币政策看买卖房的时机，规律就是，利率上调，卖房，利率下调，买房。

但不同的是，如上图，截至目前，5年期中长期贷款利率仍仅为4.9%，基准利率依然处于历史最低位，同时，2017年1季度末全国加权按揭利率4.55%，较2016年末仅上升3bp，按揭利率依然处于历史最低位附近。

这表明政策周期和货币周期不再同步，其中，政策周期为了调控楼市必须要从严，但经济低迷期，货币周期更多考虑的是全国经济走势，因而货币政策的从严力度小于楼市调控政策。

目前汇率已经稳定，只要通胀的苗头不出现，我们就很难上调基准利率，因为上调利率，对于实体经济复苏的杀伤力比较大。

调控政策从严、但货币政策相对宽松的局面依然会继续出现，而这传递到房地产需求端的结果是，很多人没有资格买房，有资格的仍会想办法借钱买。所以这一轮调控显效，会非常缓慢，上涨和下跌的周期也会长于过去几年的小周期。华创证券认为，至少在5年以上。

除非出现一个特殊的情况，就是房贷利率定向提高，随着货币收紧，房贷利率在基准利率上上浮10%以上，如果能够在基准利率上浮20%以上，贷款利率上调至6%以上，那对楼市就会有影响了。目前，已有这个趋势，但毕竟还不多，少数城市的首套房贷已经回到基准，部分银行将首套房贷上浮10%，比如郑州。

而此轮上涨的龙头羊深圳，房贷利率目前仍有95折，所以房价在去年四季度小幅下调后，短暂观望的需求再次入市，今年3月份后市场又有所回暖。如果基准利率不上调，仅仅依靠各个城市的银行自主调节市场利率，那对市场的影响就会因各地的调控松紧而不同。

房价如何走?

由于限制需求，热点城市今年成交量是明显下降，比如深圳、上海、苏州，今年上半年，新房、二手房成交量都接近腰斩，合肥跌的更多，上半年新房成交10707套，同比下跌77.77%。但房价依然处于高位，因为库存仍然不足，而且利率提高不明显，政府不让涨，但市场的价格跌也难跌，买卖双方处于僵持阶段。

上述这几个城市，价格基本上仍然保持稳定，部分片区小幅下跌，深圳虽然新房均价相比去年最高峰9月，是降了七千元，但主要还是人为的操作，比如不让高价盘入市，多卖几个边远的低价盘，拉低均价创造出的佳绩。

但请记住，小周期一定是包括了上涨和下跌的。目前70个城市房价的住宅价格曲线已经向下，但是，仅仅是房价涨幅下降，而不是房价下降。所以，市场调整才刚刚开始。

现在涨的多的，届时跌的也多。只不过，这个上涨和下跌的周期都比过去的几个小周期长了。而决定房价下降的指标，上述两部分也说了，一是库存变化，二是按揭利率涨幅。后续还要盯着这两个指标来判断后市房价走势。

因为只有加库存周期，房子供应量大，房价才有下跌的条件，而目前形势较为复杂，一二线调控，但三四线还在去库存，货币政策还在支持，房价还在上涨周期，所以想要一二线单独下降，比较难，可能需等到三四线全部去完库存，一二三四线的货币政策全线收紧，否则资金是流动的，很难单独来控制一二线的房价。

不过现在的高位，作为投资而言，你冲进去，三年内，肯定是没钱赚的。因为上升空间被封堵了。计算你的投资成本，房价不涨的情况下，就得亏。所以还是那句话，投资需谨慎。

最后再回到合肥“过山车”般的房价

2016年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管表示，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。据观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。

去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路 “炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。

“枪打出头鸟”，合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥房价很快转入下降趋势，一直降到今年5月初。限购之后，合肥房价在去年底今年初达到冰点，过春节的那几天，很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象，但合肥房价陷入低迷是不争的事实。