首创置业资金饥渴：发债融资+卖项目股权连环上演

11月6日讯(记者 舒越)首创置业对资金的渴求程度正日渐高涨。日前，首创置业发布公告，拟向专业投资者发行30亿美元(约合210亿元人民币)中期票据及永续证券计划，于2019年10月31日起计的十二个月期间内上市。

今年3月，首创置业曾发布公告，拟发行不超过300亿元的企业债券及不超过100亿元的中期票据，获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

据中国网财经记者不完全统计，首创置业今年以来多次发行公司债。今年4月22日的发行规模为25亿元，6月4日和7月29日的发行规模分别为36.4亿元和21.3亿元。

此外，据上交所8月5日消息，首创证券-首创置业应收账款资产支持专项计划状态更新为“已受理”，此次债券拟发行金额为15.5亿元；8月16日，首创置业发布公告，建议在北金所非公开挂牌发行债权融资计划，融资总额不超过80亿元。

首创置业还于3月10日发布过供股计划，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称，选择股权融资，一是因为高企的债务水平会使今后的债务发行工具不会太多；二是相比债权融资，股权融资可以有效降低杠杆比率，改善资本结构。此外，扩大融资渠道也会为企业的业务扩张提供丰富资金来源。

密集融资的首创置业，也通过频繁转让项目股权回笼资金。7月3日，北京产权交易所发布信息显示，首创集团出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权，转让底价为1.56亿元。同一天，首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。7月31日，首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权；8月14日，挂牌出让首创青旅置业(昆山)有限公司51%股权。

对于首创置业的上述种种动作，业内普遍认为其资金紧张。但首创置业总裁钟北辰今年出席中期业绩发布会时表示，一家房地产公司，主要工作是买土地，建设好后，卖给合适的买家。在钟北辰看来，一家房地产公司，除住宅销售以外，进行其他物业的销售也是很正常的事情。

“千亿”时间表不明

在首创置业多渠道筹钱背后，是其对规模扩张的需求。

2018年初，首创置业在业绩发布会上称，力争2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元。2018年4月，首创置业委任了以钟北辰为首的新一届管理班子，管理层重申了上述销售目标。

不过，首创置业2018年全年累计实现签约金额706.4亿元，未能达成董事会年初定下的销售目标。

2019年年初，首创置业下调销售目标至800亿元，截至10月底完成601.5亿元，完成率75%。或许为跑量冲业绩，首创置业近几个月下调了销售均价。

2019年10月，首创置业的销售均价为18778.47元/平方米，而9月和8月的销售均价分别为27519.38元/平方米和32777.78元/平方米，销售均价下滑明显。对此，中国网财经记者致电致函首创置业相关人士，但截至发稿时未获得任何回应。

有房地产专家分析认为，首创置业销售增长乏力，与公司的城市布局不无关系。资料显示，作为隶属于北京市国资委的国有企业，首创置业在2003年上市之初仅在北京发展，2005年后，首创置业开始向西南、长三角拓展，将市场开拓至天津、成都、重庆及无锡等城市。

2019年半年报显示，首创置业有215亿元的销售额由北京地区贡献，占比53%。然而，克而瑞披露的排行榜显示，上半年北京市企业权益金额榜前五位分别是中海、首开、华润、远洋和保利，首创置业以30.2亿元的权益金额仅位居第19位。

总负债升至1500亿元

伴随规模扩大而来的，是首创置业的负债。截至2019年6月30日，首创置业的负债总额为1532.36亿元，与2018年底的1315.16亿元相比增长217.2亿元；有息负债1023.72亿元，净负债率达154.3%，远高于行业平均水平。

首创置业管理层在出席2018年初举办的业绩发布会时曾表示，未来三年净负债率预计控制在100%-120%以内，如果实现A股的重大股本融资突破，净资产负债率有望控制在90%以内。

不过，首创置业的回A计划迟迟未能实现。2018年9月，首创置业发布公告称，考虑到公司业务发展的需要，主动撤回建议A股发行申请。早在2004年，首创置业计划在A股筹资30亿元，被证监会驳回；2007年，首创置业以兴建位于北京、天津、成都的4个项目为由再发起在上交所发行不超过14亿股股份的计划，后搁浅；2009年首创置业曾获权发行A股，却在2010年提交A股发行延期申请，最终夭折。

据媒体10月底报道，惠誉近期下调首创置业长期外币及本币发行人违约评级(IDR)，由 BB+至BB。

此前，首创置业的母公司首创集团个体信用资质( standalone credit profile)也遭到惠誉降级。惠誉报告称，首创集团的独立信用状况由于房地产部门的杠杆率上升而被削弱。而同样，由于土地储备迅速上升且现金回款较慢，首创置业的杠杆率居高不下，个体信用资质评级也被下调一级。

对首创置业来说，除杠杆高企，备受诟病还有其旗下项目房屋的质量。据华夏时报今年3月报道，位于北京的首创•天阅西山(又称天阅嘉苑)在交房时因质量问题无法入住，引发了业主的大规模维权。该报道称，天阅西山作为“科技住宅”，备受瞩目的新风系统却成为了疑似污染源，室内空气质量比室外空气质量要差，PM2.5含量超标。